Немачко тржиште некретнина суочава се са најтежом финансијском кризом у последњих неколико деценија
Немачка, која се дуго сматра једним од најстабилнијих тржишта некретнина у Европи, пролази кроз тешко обрачунавање. Брзи пораст инфлације праћен агресивним повећањем каматних стопа од стране Европска централна банка преокренуо је моделе финансирања који су покретали деценију дугу некретнине бум. Програмери, зајмодавци и инвеститори који су некада рачунали на јефтин новац сада се боре да рефинансирају дугове, закључе послове или чак одрже пројекте у животу.
Последице су видљиве, од канцеларијских кула у Франкфурту до заустављених стамбених пројеката у Берлину. Обим трансакција је опао, процене некретнина настављају да падају, а неколико познатих банкротстава пољуљало је поверење у целом сектору. Овај чланак анализира како се криза одвијала, зашто је инфлација ударила... Nemački финансирање некретнина је тако тешко, како банке реагују и како би могао да изгледа потенцијални опоравак.
Растуће каматне стопе утичу на послове са некретнинама у Немачкој
Више од десет година, немачки сектор некретнина је напредовао захваљујући изузетно ниским трошковима задуживања. Инвеститори су рутински обезбеђивали кредите по каматним стопама од 1% или мање, што је чинило одрживим чак и пројекте са ниском маржом. Та ера је нагло завршена када је Европска централна банка подигла своју кључну каматну стопу са испод нуле на 4% у периоду од отприлике 18 месеци, што је један од најбржих циклуса затезања у њеној историји. Трошкови финансирања послова са некретнинама утростручили су се или учетворостручили готово преко ноћи, а послови који су закључени 2021. године одједном нису имали финансијског смисла.
Утицај на трансакције је био драматичан. Обим послова са комерцијалним некретнинама у Немачкој је опао за више од 50 процената у односу на претходну годину на врхунцу рецесије, према подацима из индустрије које прати РојтерсКупци и продавци остају у ћорсокаку око цена, при чему продавци нерадо прихватају велике попусте, а купци нерадо плаћају јучерашње процене по данашњим трошковима задуживања. Резултат је замрзнуто тржиште где притисци рефинансирања константно расту испод површине.
Зашто је инфлација тако тешко погодила финансирање некретнина у Немачкој
Стопа инфлације у Немачкој достигла је врхунац од скоро 8.8 процената крајем 2022. године, што је највиши ниво од поновног уједињења. Тај нагли пораст приморао је ЕЦБ на брзо повећање каматних стопа, али је такође повећао трошкове изградње у најгорем могућем тренутку. Цене грађевинског материјала скочиле су двоцифрено, трошкови рада су се повећали, а трошкови енергије су се повећали након прекида испоруке руског гаса. Инвеститори су се нашли притиснути са обе стране, а трошкови финансирања су расли баш када су буџети пројеката нагло расли.
Структура финансирања некретнина у Немачкој учинила је сектор посебно рањивим. У поређењу са тржиштима попут Сједињених Држава, немачке компаније за некретнине су се у великој мери ослањале на краткорочно дуговање и обвезнице којима је било потребно редовно рефинансирање. Када су каматне стопе нагло порасле, компаније попут Воновиа, највећи немачки стамбени закупац, били су приморани да отпишу милијарде евра вредности портфолија и обуставе нове грађевинске пројекте. Најдраматичнија жртва била је Сигна Гроуп, аустријско царство некретнина које је основао Рене Бенко, чија је инсолвенција крајем 2023. године оставила незавршеним значајне немачке пројекте попут хамбуршког Елбтовера и изазвала шок у кредитној заједници.
Кључне тачке притиска укључују:
- Рефинансирање зидоваМилијарде евра у некретнинама и обвезницама доспевају у окружењу високих каматних стопа
- Инфлација трошкова изградњеЦене материјала и енергије расту брже него што се закупнине могу прилагодити
- Пад вредностиПад вредности имовине нарушава обезбеђење постојећих кредита
- Лет инвеститораИнституционални капитал се пребацује са некретнина на обвезнице које нуде атрактивне приносе без ризика
Банке се повлаче јер вредности некретнина настављају да падају
Немачке банке, некада жељни зајмодавци некретнина, нагло су се повукле. Цене комерцијалних некретнина у Немачкој пале су за више од 10 процената само у 2023. години, према подацима немачког удружења банака VDP, што је највећи пад од када се води евиденција. Пословне зграде су најтеже погођене, патећи и од виших каматних стопа и од структурног померања ка раду на даљину. Са падом вредности колатерала, зајмодавци су пооштрили кредитне стандарде, захтевали већи капитал од зајмопримаца и повећали резерве за лоше кредите.
Специјализовани зајмодавци су највише осетили притисак. Деутсцхе Пфандбриефбанк, један од највећих немачких финансијера некретнина, забележио је пад акција јер су инвеститори били забринути због изложености банка проблематичним комерцијалним некретнинама, укључујући пословне зграде у САД. Банка је описала ситуацију као најгору кризу на тржишту некретнина од финансијске кризе 2008. године. Регулатори у Бундесбанка више пута су упозоравали да ризици у вези са некретнинама остају кључна рањивост немачког финансијског система, позивајући банке да изграде капиталне заштите за случај даљих губитака.
Доња табела сумира како су се услови променили између година бума и тренутног пада:
| Фактор | Ера бума (2015–2021) | Кризни период (од 2022. до данас) |
|---|---|---|
| Референтна каматна стопа ЕЦБ-а | Испод 0 процената | Достигао је врхунац од 4 процента |
| Типични трошкови кредита | Око 1 одсто | 4 посто или више |
| Цене комерцијалних некретнина | Стабилно расте | Пад од преко 10 процената у 2023. години |
| Обим трансакција | Рекордни максимуми | Пад од више од 50 процената |
| Апетит зајмодаваца | Агресивна експанзија | Тежак кредитни рејтинг, већи захтеви за акцијама |
Како би могао да изгледа опоравак немачких некретнина
Постоје рани знаци да најгоре можда пролази. Инфлација у Немачкој се значајно охладила са свог врхунца, а ЕЦБ је почела да смањује каматне стопе, нудећи извесно олакшање зајмопримцима који се суочавају са роковима за рефинансирање. Посматрачи тржишта очекују спору стабилизацију, а не брз опоравак. Стамбене некретнине, подржане хроничном несташицом станова у Немачкој и стално растућим киријама, вероватно ће се прво опоравити. Аналитичари процењују да је земљи потребно око 400,000 нових домова годишње, али је број завршених објеката знатно испод тог циља, стварајући дугорочни притисак на раст вредности стамбених објеката.
Комерцијалне некретнине чека дужи пут. Старије пословне зграде на секундарним локацијама можда никада неће повратити своје претходне вредности, а многима ће бити потребне скупе надоградње како би испуниле стандарде енергетске ефикасности које захтевају закупци и прописи ЕУ. Значајан опоравак ће вероватно зависити од неколико услова који се поклапају:
- Континуирано смањење каматних стопа од стране ЕЦБ до 2025. године и надаље
- Откривање цена, што значи да се купци и продавци коначно слажу око реалних процена
- Успешно рефинансирање доспелог дуга без присилне продаје
- Обновљени интерес међународних инвеститора који траже немачку имовину са попустом
- Влада подршка стамбеној изградњи како би се смањио недостатак станова
Проблемске могућности већ привлаче опортунистички капитал, а неки инвеститори тренутни пад виде као генерацијски тренутак куповине. Ипак, већина стручњака се слаже да ће финансирање некретнина у Немачкој функционисати у новом нормалном стању, са трајно вишим захтевима за капиталом и конзервативнијим кредитирањем него што су то дозвољавале године процвата.
Укратко
Криза финансирања некретнина у Немачкој је производ савршене олује: скок инфлације, најбржег повећања каматних стопа ЕЦБ-а у историји, вртоглавог раста трошкова изградње и индустрије оптерећене дуговима, затечене неспремне. Значајни банкроти попут Сигне, отписи од више милијарди евра код Воновие и стрес код зајмодаваца као што је Дојче Пфандбрифбанк илуструју колико је штета дубока. Вредности некретнина настављају да падају, а банке остају опрезне док притисак рефинансирања продире кроз систем.
Ипак, темељи за опоравак се полако формирају. Смањење инфлације, почетак смањења каматних стопа и структурна несташица станова у Немачкој указују на коначну стабилизацију, посебно у стамбеном сегменту. Тржиште које ће се појавити биће виткије и дисциплинованије, а јефтинији левериџ биће замењен пажљивим осигурањем. За стрпљиве инвеститоре, тренутна превирања могу се на крају показати као улазна тачка на једно од најважнијих европских тржишта некретнина.
ČPP
Шта је изазвало кризу финансирања некретнина у Немачкој?
Комбинација рекордне инфлације, која је достигла врхунац од близу 8.8 процената, и брзог повећања каматних стопа ЕЦБ-а са испод нуле на 4 процента. Ово је утростручило трошкове задуживања, док су трошкови изградње скочили, разбијајући моделе финансирања на које се индустрија ослањала.
Колико су пале вредности некретнина у Немачкој?
Цене комерцијалних некретнина пале су за више од 10 процената у 2023. години, што је највећи пад у историји, а пословне зграде су претрпеле највеће губитке. Вредност стамбених објеката је такође пала, али је показала раније знаке стабилизације.
Које компаније су биле најтеже погођене?
Група Сигна, коју је основао Рене Бенко, поднела је захтев за инсолвенцију крајем 2023. године, остављајући пројекте попут хамбуршког Елбтовера недовршеним. Воновија је отписала милијарде вредности портфолија, а Дојче Пфандбрифбанк се суочила са интензивним притиском инвеститора због своје изложености комерцијалним некретнинама.
Када ће се немачко тржиште некретнина опоравити?
Већина аналитичара очекује постепену стабилизацију како ЕЦБ буде смањивала каматне стопе, а прво ће се опоравити стамбени сектор због недостатка станова у Немачкој од око 400,000 домова годишње. Комерцијални објекти, посебно старији канцеларијски простори, суочавају се са дужим периодом прилагођавања.
Да ли је сада добро време за улагање у немачке некретнине?
Опортунистички инвеститори виде дисконтоване процене као атрактивне, посебно код стамбених објеката. Међутим, ризици остају око притиска на рефинансирање, даљег пада процене пословних простора и скупих надоградњи енергетске ефикасности потребних за старије зграде.
Придружите се дискусији